在行业深度调整期，凭借“主动调整、聚焦商管”的战略选择，新城控股实现了业绩的稳健增长与结构的持续优化。

3月27日，新城控股发布2025年全年业绩公告，公司全年实现营收530.12亿元，归母净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元。截至报告期末，新城控股在手现金余额68亿元；净负债率为56.97%，继续保持行业较低水平；公司经营性现金流净额为14.25亿元，连续8年为正。

商业运营撑起“半壁江山”

仔细观察不难发现，新城控股“住宅+商业”双轮驱动模式发生了转变。年报的措辞也发生了细微的变化，从过去的“地产开发+商业运营”变成了“商业运营+地产开发”。“以商养住”，商业运营已经彻底取代住开业务，成为这家公司的核心增长引擎。

在去年5月底召开的股东大会上，公司董事长兼总裁王晓松就明确表态，此前精力主要在地产开发业务，最近两年随着市场形势的变化，商业变成整个公司的基本盘和未来发展基石，将会把80%时间和精力投入到商业板块。

2025年，新城控股新增开业5座吾悦广场，截至报告期末，公司已在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达178座，开业数量位居中国上市公司首位，且出租率稳定在97.86%的高位。

与此同时，吾悦广场的客流量和销售稳步提升。报告期内，吾悦广场客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车辆销售），同比增长7.18%；会员人数达5497万人，同比增长25.82%。

毋庸置疑，商业板块已经成为新城控股业绩增长的压舱石。2025年，新城控股商业运营总收入高达140.9亿，同比增长10%，占公司整体营收比重提升至25%，实现全年140亿元商业总收入目标。

更为关键的是，物业出租及管理业务贡献毛利90.95亿元，占公司总毛利比重从上年同期的48%大幅提升至63%，而该板块毛利率达70%，高盈利性商业盘面使业绩贡献持续走高。

历经14年沉淀，新城控股已经不再是传统意义上的开发商，而是逐步转型为商业运营商。这一模式的成功也为民营房企的转型突围提供了可借鉴的范本。

建管业务建立新护城河

行业下半场的竞争不再是“谁的土储多”，而是“谁的管理能力强”。代建代管业务是众多房企战略转型的关键方向，其轻资产模式不仅能进一步优化财务结构，减少资本投入压力，还拥有低负债、高盈利、抗周期等特点。

新城控股深谙此道，早在2022年便前瞻性地成立新城建管轻资产平台，通过代建、代管业务拓宽轻量化发展空间，构筑全新的盈利增量，构建起“开发+商业+建管”多元业务结构。

历经三年深耕，新城建管依托集团多年来的高效运营、资源网络及品牌优势快速发展，取得了突破性成果。截至2025年底，新城建管累计管理项目155个；累计管理总建筑面积超2600万平方米，已基本实现全国化布局。

1月6日，中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》显示，新城建管以全年1061万平方米的新签约代建面积排名行业Top8，以29.6亿元的代建销售金额位列行业Top11。两项核心指标的稳步进阶，展现了新城控股建管业务的专业实力与市场认可度。

为整合提效，去年11月30日，新城控股内部发布通知，对地产开发事业部进行组织架构调整。

其中最显著的变化就是轻资产建管板块，新城建管公司撤销原有组织设置，新设立新城万嘉建管公司与新城宏图建管公司，分别负责事业部下不同区域的轻资产业务拓展与运营管理。

基于对建管业务的重视，并且考虑到团队稳定和经验传承，王晓松派老将孟庆利、姚晓宇分别出任两家建管公司的总经理。

新城控股的这一举措，体现了其对行业趋势的精准把握。轻资产代建赛道，正在成为行业下行周期中最具确定性的结构性红利。克而瑞监测数据显示，2025年全国代建新增规模TOP20企业的新增签约建面达21926万平方米，同比增幅16%。梯队分布上，2025年全年新增代建规模超1000万平方米的企业增至10家，较2024年增加5家，行业规模化扩张特征显著。

重构房企生存逻辑

在房地产开发端，新城控股遵循王晓松提出的“化风险、守价值、调结构”九字方针，主动停止拿地、收缩住宅开发规模，将资源聚焦于有回款的销售。

去年新城控股一块地也没拿，全年合同销售金额192.7亿元。同时，公司内部对商管业务和开发业务现金流分开进行管理，非紧急情况不进行统筹安排。随着开发销售业务规模进一步收缩，后续对公司的业绩拖累有望持续降低。

而有回款的销售也为现金流安全提供了坚实保障，2025年新城控股实现回款金额212.76亿元，回款率达到110.41%。

此外，新城控股积极响应国家政策，做好“保交付”工作，2025年公司交付房源超3.8万套，近三年累计交付量已突破27.8万套，以实打实的交付规模和硬核产品品质彰显企业责任担当。

当然，收缩并不代表放弃。王晓松曾言：“我们做了20多年开发，拥有强大的开发实力，这块业务肯定不会丢的，未来一旦楼市回暖，住开团队随时重启。”

王晓松将新城控股的企业精神凝练为“骆驼精神”，寓意在行业不断发展的过程中保持战略定力与运营韧性。回顾2025年，新城控股正是秉持着这一精神，在复杂的行业环境中构建了更具确定性的发展空间。

2026年是新城控股的关键一年。王晓松将“深耕厚植，守正创新”八个字定为年度主基调，“我们选择继续回归本质，聚焦核心能力建设，以自身的确定性应对外部的不确定性”。

答卷已经展开，就看新城控股如何持笔答题、一步步夯实属于自己的确定性。

（注：此文属于央广网登载的房产行业信息，仅供参考。）

（责任编辑：蔡文斌）