央广网北京8月14日消息（记者门庭婷）商务楼宇更新提升工作是推动城市高质量发展、提升城市核心功能的重要抓手，也是配合服务业改革创新举措。近日，上海市人民政府办公厅正式发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称《实施意见》），这一全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，通过八大方面，为存量商务楼宇功能重构提供全周期解决方案。

业内人士普遍认为，“商改住”的解决方案是本次政策的重要内容之一，改革尺度将对未来整个上海住房租赁市场格局产生重要影响。此外，政策突破单一用途限制，短期将缓解商办空置压力，长期或推动上海房地产市场从“增量扩张”转向“存量提质”。

商务楼宇“分区分类兼容”：按区域定功能，15年可转换且不改性质

此次上海发布的《实施意见》首次提出了“分区分类兼容”策略，支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态。

《实施意见》提出，在城市主中心、副中心区域，强化核心功能，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能；根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。

在地区中心区域，培育商务楼宇地区特色，强化职住平衡，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

在社区中心区域，强化社区活力和开放众创功能，打造共享空间和创新街区；引入初创众创企业，补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

58安居客研究院院长张波分析认为，允许符合条件的商务楼宇在主体结构、土地性质、产证用途不变的前提下，兼容租赁住房、养老托幼、医疗服务等民生功能，这一点是在此前已允许商办改建为租赁住房的基础上，更高维度考虑商务楼宇组合性功能的重建，未来在城市主中心区域会增加服务公寓，同时会考虑人群结构引入养老托育等多类设施。

更关键的是，《实施意见》允许商务楼宇在不改变产证性质前提下，通过全周期合同管理实现15年内的功能兼容转换。

据了解，上海现有约一万栋商务楼宇，乙级及以下楼宇占比超60%，部分楼龄超30年的老旧写字楼面临设备老化、坪效低的问题。在张波看来，政策通过设置最长15年的功能兼容期，通过合同明确兼容业态、运营标准及到期后恢复要求，在提升使用效率的同时，也确保了楼宇远期商务功能的可恢复性。

同策研究院联席院长宋红卫认为，政策让“商改住”变成有明确路径、可复制、可落地、风险可控的合法路径。因为之前的“商改住”在产权性质、规划用途、各部门的审批流程上，不仅复杂还存在着很多不确定性，本次改革后，只要是在15年的期限内，可以全周期按照合同管理并且不用改变产证。

“商改住”放宽但要求严格，未来或将分批释放租赁住房10万套以上

“尽管对‘商改住’政策进一步优化宽松，但是整体要求严格，比如对现状工业用地违法、违规、违约用作商务用途的，要依规处理，加大退出力度，恢复产业用地的生产功能。同时‘商改住’仅限于配套服务运营，不能分割销售。”宋红卫表示。

《实施意见》提到，对现状工业用地违法违规违约用作商务用途的，结合违法用地处置、低效产业用地盘活处置等依法依规处理，加大退出力度，恢复产业用地的生产功能；加强产业用地空间准入、建设标准、自持自用和保持产业业态等方面的全生命周期管理。

同时，对符合工业用地应用“三不变”等过渡政策的楼宇，鼓励整体更新提质；企业后续利用诉求经评估不符合规划要求的，应结合土地收储引导非生产业态及时退出；符合规划要求的，支持企业按照城市更新相关规定实施更新；合理控制租金水平，为创业创新企业提供灵活、低成本空间。对依法合规用作商务用途但低效使用的，有序推进楼宇按照规划实施更新转型，可按需调整为公共服务、基础设施等。

据张波介绍，2024年上海甲级写字楼空置率达22%，未来四年仍将新增约390万平方米商办供应，商办的供需矛盾逐年加剧。与此同时，产业园区周边租赁住房供应不足，导致“潮汐式通勤”。他认为，通过“商改住”预计未来5年可新增租赁住房约10万套以上，尤其是产业重点布局的张江、临港、漕河泾等区域受益将更为明显。

从目前已经公布的小陆家嘴、世博园区、苏河湾、大宁、漕河泾等十个试点区域相关规划来看，会优先兼容人才公寓和托育设施。

对于何时能落地这一问题，张波在接受采访时表示，这类改造的房源预计将陆续在近三年分批入市，而大类老旧商务楼宇聚集的区域改造实施的难度会更大，需要注重整体谋划，推动商务、商业、文化、教育、医疗、居住、酒店等功能融合复合，预计将在未来3至5年陆续完成。

“但整体的改造将按照‘上海2035’总体规划和高质量、集约化的发展要求，呈现长周期分批优化的特点，以推进发展态势良好的商务空间格局基本形成。”张波补充道。

（责任编辑：蔡文斌）