“上海甲级写字楼空置率达到21.8%”“北京甲级写字楼租金跌回10年前”“深圳甲级写字楼空置率也爬升至20%以上”“武汉甲级写字楼空置率已达到33%”……近期，多地爆出城市高端甲级写字楼空置率持续高企、租金跳水的信息。2024年，写字楼市场压力或许依然不减，未来不确定因素仍存，整体仍处于缓慢恢复期。

相比一线热点城市，太原城市发展及经济规模有明显差距，这从省城超高建筑规模不足及高档写字楼数量有限可见一斑。受楼市行业下行、整合周期持续进行的影响，省城太原的写字楼市场同样存在供需不匹配、服务不到位、运维不成熟等诸多短板，以及巨大的成长空间。

在全国部分热点城市写字楼市场遇冷的大环境下，太原写字楼租售又有怎样的表现？未来，省城写字楼租售会有走样的走势？山西晚报记者进行了调查了解。

A 城市格局“南移西进” 省城商务格局明确

伴随城市发展、规划，受政府搬迁、产业聚集等多重因素影响，太原已陆续形成10余个商圈的格局，写字楼市场也随之兴起。回顾太原写字楼发展史，打造“超高地标”是写字楼开发热潮最直观的体现，这些超高建筑的建设规划曾频频成为媒体竞相报道的内容。省城知名自媒体“高楼迷”5年前发布的信息显示，省城当年规划的300米以上建筑超过5个，超过200米的待建高楼超过20个，例如位于滨体中心北端的xx钻规划333米，迎泽大街五一广场xx饭店二期主楼规划310米，并州路xx塔规划建筑高度280米，此外还有晋阳湖东岸的xx河商务中心……而如今，相当一部分“规划亮眼”“气势恢宏”的“超高地标”写字楼并未建成。但同时，中海国际、华润大厦、万达中心、鸿升时代广场等一批高档写字楼已投入运营，目前省城最高建筑及写字楼仍是266米的信达国际中心。

高档写字楼及超高建筑的风起云涌，一方面是城市经济发展及城市空间高效利用的必然产物，其“地标”属性，也是中心城市现代化发展的一张直观形象名片。高端写字楼的功能不只简单为企业提供办公场所，更多的是为企业提供优质的办公服务，营造健康的办公环境，创造更高的工作效率。根据太原朗润智业发布的“太原写字楼发展白皮书”，太原市城市商务格局已初步形成，目前已经形成1个中央商务区，4个核心商务区，4个非核心商务区，4个新兴商务区，8个产业园区。

“此前，太原的写字楼核心区域是以政务金融属性为主的核心商务区，主要包括府西街、迎泽大街、南内环街，代表项目有景峰国际、邮政大厦、中财大厦、国贸双子塔、赛格数码港等。而随着城市中心的转移、扩大、增加，太原的商务格局开始‘南移西进’。”山西甄选房产总经理宋晋军介绍，目前来看，太原的核心写字楼板块主要有4个，分别是长风亲贤商圈、长风商务区、南中环板块和新起的龙城大街CBD。

“这4个板块各有其代表性的写字楼，产业类型也有明显区别。”宋晋军表示，上述四大板块中，长风亲贤商圈主要集中了本土开发商的写字楼，代表性的有阳光国际商务中心、君威财富中心等；长风商务区最著名的是华润大厦，还有鸿升时代广场、阳光城环球金融中心等；南中环代表性写字楼有山西国际金融中心、清控创新基地、火炬创业大厦等；龙城大街的典型写字楼项目有山投科技大厦、建投祥澐国际等。宋晋军表示，太原写字楼存在区域行业集中的特点，例如长风亲贤商圈偏向传统企业，多是房地产和贸易类，南中环则偏向技术咨询和金融服务属性的企业，可以称之为互联网、金融、科技的汇聚地；而龙城大街板块不仅汇聚了诸多行政单位，还有太原星河湾、龙城金茂府等高端住宅，是省城南部政务服务核心区域，因此很多大型国企和央企都在这里有分支机构或办公地点。

整体而言，伴随着城市经济产业的发展以及城市面貌扩容提质，太原商办市场更迭发展速度较快，从府西街到迎泽大街，再到南内环、南中环、龙城大街，太原写字楼商务集聚地“南移西进”已经形成。

B由热转冷 写字楼市场趋于饱和

近日，仲量联行发布，目前中国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场在2023年新增供应量约为600万平方米，同比增长19.6%，全年净吸纳量约为252万平方米，同比减少6.6%。仲量联行认为，当前中国主要办公楼市场供应端回归扩张区间，但需求端维持收缩趋势，供大于需的状况仍在加剧。

省城太原的写字楼在2014年至2016年达到供需峰值后，开始转头向下。2023年，省城写字楼供应面积仅为2.10万平方米，成交面积仅2.21万平方米，供求量在近几年持续低位运行。而在2014年，省城写字楼供应面积超40万平方米，成交价格超过14000元/平方米；2016年写字楼销售近30万平方米，为历年最高。如今，写字楼在商品房市场中占比不断下降，2023年，省城商品房市场成交384万平方米，同比上涨5%，其中住宅成交量达365万平方米，占比超过95%，而占比最少的写字楼仅有0.6%。相比住宅市场，写字楼销售市场更加低迷。

“省城房地产市场上，纯写字楼项目很难赚钱，多数开发商迫于拿地规划指标的限制，把写字楼当作无法盈利的低效资产。开发住宅时配套的写字楼以低价快速出售，以期迅速回笼资金。”业内人士称，在经济总量上升幅度有限的情况下，太原的写字楼市场目前已经趋于饱和，供过于求的状况一年比一年明显。近几年，省城商务格局已成型，经济中心发生转移，产业、客群转入新的商务板块，而新商务区的形成与老旧商务区没落却是此长彼消，新企业、新产业的增量以及对写字楼的需求量，远不及高档写字楼的供应量。比如15年前的府西街板块号称金融中心，而现在的金融中心转移到了南中环板块，府西街沿线老旧写字楼出现明显的空置率；再比如现在的中央商务区是长风商务区，吸引了很多企业搬迁入驻，在全城企业总量没有大幅增加的情况下，长风商务区许多非名企运营的新建写字楼无人问津。

此外，从写字楼销售客群的变化也能看出写字楼市场的低迷。据一名资深业内人介绍，省城写字楼市场在2014年达到供求峰值，彼时大约有60%的买家为投资客，自2015年开始，投资客的比例开始不断下降，自用性客户开始占据主导，一方面是由于写字楼投资门槛较高，另一方面这些投资客发现省城写字楼市场远不如住宅市场回报高，目前，90%以上的买家为自用。而写字楼转让、转租所需承担的高额税费也让投资客“望楼兴叹”。

C核心要素决定写字楼运营

业内人士表示，受经济、社会、人口等宏观因素影响，按照体量和租金水平，中国各城市的办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深等一线城市处于成熟期，太原作为内地城市，商务发展水平仍处于起步期。

“写字楼的两大核心要素是地段和产品，受此影响，太原市各区域写字楼的空置率和租金不尽相同，且差距较大。”宋晋军表示，从产品来看，房产业内通常将写字楼由高到低分为甲级、乙级、公寓类和住宅类。“这一分级并没有严格的标准，有实力的优质企业通常会选择甲级写字楼，租金在1.5—2元/平方米·日，这类写字楼往往拥有玻璃幕墙、宽敞气派的大堂、足够的停车位和电梯，优质的物业服务等，代表性的有南中环的国际金融中心、长风商务区的华润大厦等，多数由国企、央企开发；乙级写字楼租金为1—1.5元/平方米·日，相比甲级可能略有不足，比如地段较差、本土企业开发等原因，代表性的有兰亭御湖城财富中心、华润悦玺等；公寓类和住宅类比较类似，既可以居住也可以办公，但公寓类的办公属性更强，物业管理和附近商铺结构配比更符合写字楼需求，这两类的租金与周边住宅相差不大。”空置率方面，宋晋军表示，省城的四大写字楼核心板块，空置率相对比较健康，大概在10%—15%，而其他区域的空置率则相对较高，北城、东城部分区域的写字楼，空置率甚至在50%以上。

山西晚报记者调查写字楼市场发现，四大写字楼核心板块的价格相对较高，例如小店区龙城大街附近，300—500平方米的，租金在1.5—2元/平方米·日，1000平方米以上的写字楼出租，多数租金在1.6—2.3元/平方米·日。山西晚报记者发现，如果远离上述热门区域，写字楼租金会有不同幅度的下跌。以杏花岭区解放路附近的某知名甲级写字楼，其在某知名中介网站上出租独立整层，面积1000平方米，租金1.3元/平方米·日，山西晚报记者致电客服人员，其表示如果确实想租，价格还可以面谈，而在北城尖草坪区，1000平方米以上的写字楼出租，租金已降到了1元/平方米·日出头，部分非甲级写字楼的租金甚至在1元/平方米·日以下。

可以看到，地段佳、产品好的写字楼才能运营良好。“写字楼行业竞争激烈，为了吸引客户，提供高品质的服务成为关键。”宋晋军介绍，省城的写字楼产品本身与全国一线城市差距不大，例如外立面、施工质量、配套设施等硬件，但物业服务品质与一线城市写字楼相比有很大的提升空间。不过，优质的服务意味着更高的收费，太原的写字楼租金比一线城市低很多，产业结构和客群一定程度上制约了省城写字楼物业服务的提升。

D两极分化比住宅更明显

写字楼聚集辐射下产生的写字楼经济，对带动税收、消费、产业发展及劳动就业等有重要意义，也是拉动城市经济发展的重要力量之一。

近年来，太原商务聚集区“南移西进”更迭发展迅速，但由于已经趋于饱和，太原写字楼市场当下形势并不乐观。业内人士认为，未来，写字楼销售和租赁都将出现两极分化的现象。

“写字楼与住宅类似，核心地段的优质产品在市场下行阶段依然能有不错的表现。但与住宅相比，写字楼对商圈、配套、局部经济生态的需求更高。”业内人士表示，写字楼的价值和租金水平受到多方面因素影响，包括城市、地段、交通、业态等。以交通为例，便利的交通对写字楼的影响可以说最为直接，地铁站附近写字楼等商业地产的利好要远远比住宅的更高，交通便捷地段的写字楼往往会吸引城市中比较有实力的公司企业入驻，由于通勤更加方便快捷，接客洽谈、办事往返的效率会更高，因此，租金回报率更高也就顺理成章了。再比如周边业态，高附加值的业态具有一定的专业技术壁垒，如金融、法律、计算机科技等行业，一般都有不错的营收，租金偿付能力不弱，这些业态集中的写字楼租金都不会很低。

业内人士分析认为，回顾太原写字楼市场发展史不难发现，在商务聚集区形成之后，即使整体市场逐年下行，优质地段、品质靠谱的写字楼在销售市场依然抢手。例如2013年，省政府尚未南迁，万达中心在销售市场一枝独秀；2016年，随着长风商务区的崛起，华润大厦在写字楼市场脱颖而出；即使是市场低迷的2023年，比邻星河湾的建投祥澐国际依然卖出了近20000元/平方米的单价，堪称省城写字楼市场的价格天花板。“太原的产业结构、就业环境、客群需求对写字楼市场的支撑有限，这在一定程度上导致写字楼市场逐年变冷，省城市场不缺写字楼，缺的是开发定位时立足于城市实际情况、满足置业者需求的优质产品。”业内人士根据市场趋势预测，写字楼销售市场上，未来也仅有长风商务区和龙城大街的部分项目满足地段与产品的双重优势，依然可以期待其销售市场的表现，其他区域恐难有出色的写字楼新项目诞生。

而在写字楼租赁市场，开发商要立足于后期运营和服务，特别是具有地段优势的写字楼，产品、品牌、服务方面要贴合商务人群需求。

在太原四个核心写字楼板块中，地段好、服务好、产业配套好的写字楼依然受到企业青睐。此外，写字楼产品的迭代更新快，对于一些地段优但产品过时的老牌商写字楼，由于缺少专业团队运营、物业管理水平跟不上，逐渐被写字楼市场抛弃。但由于其地段优势还在，会倒逼老旧写字楼迭代升级，资金实力雄厚、商业嗅觉敏感的项目方只有顺势而为改变产品属性，比如将写字楼的功能转变包装为区域酒店、公寓，才有可能焕发新的生命活力。（山西晚报记者 柴旭晖）

（责任编辑：蔡文斌）